HARİCİ GAYRİMENKUL SATIM SÖZLEŞMESİ-SEBEPSİZ ZENGİNLEŞMEYE KONU ALACAĞIN İADESİNE KARAR VERİLİRKEN, TAŞINMAZIN SATIŞ BEDELİNİN ALIM GÜCÜNÜN İLK ÖDEME GÜNÜNDEKİ ALIM GÜCÜNE ULAŞTIRILMASI
T.C
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi
ESAS:2018/7493
KARAR: 2018/13130
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen …… davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalı ile aralarında düzenlenen 20/04/1981 tarihli harici taşınmaz satış sözleşmesi kapsamında, …… İli, … İlçesi, ……… mevkinde, davalının annesi adına kayıtlı bulunan taşınmazı, 1.000.000,00 eski Türk Lirası ödeyerek satın aldığını, taşınmazın kendisine teslim edilmesine rağmen tapu devrinin gerçekleşmediğini, taşınmazın kamulaştırılması sebebiyle artık ferağ işleminin yapılamayacağını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, taşınmazın dava tarihi itibariyle belirlenecek olan rayiç bedelinden şimdilik 20.000,00 TL nin, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar murisi; davacının iddialarının gerçek dışı olduğunu, davacı ile aralarında taşınmaz satışına dair herhangi bir sözleşme düzenlenmediğini, dava konusu taşınmazın tapuya kayıtlı olması sebebiyle zilyetlik sıfatıyla malik olunamayacağını, iddia edilen satışın gerçek olduğu düşünülse bile, haricen yapılan satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği alacağın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece ; davanın reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmesi üzerine; Dairemizin 14.11.2012 tarih ve 2012/19184 E. – 2012/ 23489 K. sayılı ilamı ile, “…Davalı taraf, sözleşme altındaki imzanın kendisine ait olmadığının tespitini istemiş ancak, bu konuda mahkemece bir inceleme yapılmadan, davacının ileri sürdüğü 20.04.1981 tarihli sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü yerinde değildir. Öncelikle sözleşmenin geçerli olduğunun tespiti gerekir. Sözleşmenin geçerliliği tespit edildikten sonra işin esasına girilerek ifanın mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle, mahkemece HUMK.nun 308. maddesi ve …nun 211 ve devamı maddelerine göre davalı savunması üzerinde durulup, bu hususun çözümlenmesinden sonra davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde ve alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, taraflar arasında düzenlenen harici taşınmaz satış sözleşmesinde belirtilen 100.000 eski Türk Lirasının dava tarihi itibariyle hesaplanan güncel değerinin, dürüstlük kuralı gereği davalılardan tahsilinin istenebileceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 9.344,59 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm süresi içinde taraflarca temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının tüm, davalıların sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Dava, harici taşınmaz satış sözleşmesine dayalı alacağın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği tahsiline ilişkindir.
Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için, TMK’nın 706, TBK’nın 237. (BK.’nın 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.
Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi “denkleştirici adalet” düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken, ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon,…… artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.
Somut olayda; mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı tarafından ödenen bedelin, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ifanın imkansız hale geldiği dava tarihindeki ulaştığı değer hesaplanmış, ancak hesaplamada ekonomik etkenlerin tamamı yerine bir bölümü esas alınmış olmakla birlikte gram ekmek baz alınarak hesaplama yapılmıştır. Rapor bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.
Hal böyle olunca; mahkemece, uzman bilirkişi heyetinden Yargıtay ve taraf denetimine elverişli yeni bir rapor alınarak, davacı tarafından ödenen satış bedelinin iş bu dava tarihinde ulaşacağı alım gücü; çeşitli ekonomik etkenler ( enflasyon, ……, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs olmak üzere en az 5 etken) tek tek uygulandıktan sonra, bunların ortalaması alınmak suretiyle belirlenmesi ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm tesisi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacının tüm, davalıların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428.maddesi gereğince davalılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu açık olmak üzere 24.12.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.