TEMLİKEN TESCİL İYİNİYETİN VARLIĞI RESEN ARAŞTIRILMASI GEREKTİĞİ
T.C
YARGITAY
14. Hukuk Dairesi
ESAS: 2016/7584
KARAR: 2018/8981
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.02.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.06.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili, davalı … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa TMK’nin 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, tahakkuk ettirilen ecrimisilin iptali,tahsil edilen ecrimisil bedelinin iadesi isteğine ilişkindir.
Davacılar vekili, müvekkillerinin, tapuya kayıtlı olmayan davaya konu tescil harici taşınmazları davalı … Belediyesi’nden ve bu belediyeden satın alan kişilerden satın aldığını, satın alma tarihinden itibaren yaklaşık 20 yıldan fazla süre ile taşınmazlara malik sıfatıyla zilyet olduklarını, bu taşınmazlar üzerine binalar yaptıklarını ileri sürerek taşınmazların müvekkilleri adına tapuya kayıt ve tescilini, mümkün olmazsa üzerindeki binaların malik olunduğu düşüncesiyle, iyiniyetle yapıldığı ve binaların değerinin arsa değerinden açıkça fazla olduğu gerekçesiyle … adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tescilini, müvekkilleri adına tahakkuk ettirilen ecrimisilin iptalini, tahsil edilen ecrimisil bedelinin iadesini talep ve dava etmiştir.
Davalı… vekili, davaya konu taşınmazların 2009 yılındaki imar çalışmasından önce tapusuz taşınmaz olduğunu, satış ve devir bakımından taşınır mal hükmünde olduğunu, davalı … Belediyesi’nin davaya konu taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı bulunmadığını, bu nedenle zilyetliği devretmesinin de mümkün olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacıların zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine, terditli olarak ileri sürdükleri, temliken tescil taleplerinin kabulüne; ecrimisil bedelinin iptali ve iadesine ilişkin taleplerinin usulden reddine, davalı … yönünden talebin, husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar vekili ile davalı … vekili temyiz etmiştir.
TMK’nin 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nin 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nin 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davaya konu taşınmazın bölgede yapılan kadastro çalışmaları sonucunda 1975-1979 yılları arasında tescil harici bırakıldığı, daha sonra 06.05.2009 tarihinde… adına tapu oluşturulduğu, davacı … ’nin 1999 ve 2009 yıllarında; davacı …’ın 2008 yılında, davacı …’nin 2009 yılında binalarını yaptıklarını ileri sürdükleri ancak Hazine adına ihdasen tapu oluşturulmasından önce davacılar yararına TMK’nin 713. maddesi uyarınca zilyetlikle iktisap koşullarının oluşmadığı sonucuna varılmıştır.
Öte yandan, temliken tescile ilişkin yukarıda değinilen ilkelere göre davacılar yararına temliken tescil koşullarının oluştuğundan da sözedilemez.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şeklide hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 12.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.